obvestilo KGZS, 12/04/2017

Grob napad na kmetijstvo in kmetijska zemljišča

Foto: Darinka Sebenik

Odbor za finance Državnega zbora je konec novembra obravnaval predlog Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1). Na KGZS množičnemu vrednotenju ne nasprotujejo, vendar ocenjujejo, da predlog zakona, v katerem konstruktivni predlogi zbornice niso upoštevani, pomeni grob napad države na kmetijstvo ter kmetijska in gozdna zemljišča. Kljub temu še vedno pričakujejo, da se pred končnim sprejetjem ZMVN-1 na decembrski seji Državnega zbora RS posebna pozornost nameni določitvi vrednosti kmetijskih in gozdnih zemljišč ter stavbnih zemljišč, ki so še vedno v kmetijski ali gozdarski rabi. Vrednost nepremičnin se bo uporabila na davčnem področju za določitev davčne osnove in se obenem razširila na druga področja, kjer je vrednost nepremičnine pomemben podatek.

Nujno upoštevati namen prihodnje gradnje

Zakonodajalec predlaga, da se stavbna zemljišča, kljub temu, da se na njih še vedno izvaja kmetijska ali gozdarska dejavnost, vrednoti z modelom za stavbna zemljišča. Trenutno lahko občine po stališču Ustavnega sodišča RS odmerijo nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ, ki predstavlja nepremičninski davek), kadar je stavbno zemljišče komunalno opremljeno in dostopno s cesto: šele komunalna oprema in dostop pomenita, da se bo tam dejansko tudi gradilo. Prej gre samo za status v prostorskem načrtu, ki z dejansko uporabo zemljišča nima resnične povezave.

Predlog ZMVN-1 za kmetijstvo predstavlja povsem novo in do sedaj še neuporabljeno rešitev, ki bo nepremičnino, ne glede na dejansko možnost uporabe zemljišča za gradnjo, vrednotil na podlagi namenske rabe. Na KGZS pričakujejo, da bodo vrednosti nepozidanih stavbnih zemljišč, na katerih se opravlja kmetijska ali gozdarska dejavnost, visoke, kar v davčnem smislu pomeni visoko davčno osnovo. Zbornica opozarja, da se s tem želi pospešiti pozidavo oziroma promet s kmetijskimi zemljišči, ki imajo papirnati status stavbnih zemljišč. Zaradi visoke vrednosti stavbnega, a dejansko obdelovalnega zemljišča, se bo moral lastnik odločiti med plačilom visokega NUSZ oziroma (pričakovanim) davkom na nepremičnine ali prodajo nepremičnine. To pomeni še dodaten pospešek k zmanjševanju obsega kmetijskih zemljišč, kar je vlada pokazala tudi s postopkom v Hočah. Še bolj pa je nesprejemljivo, da se pri tem ne upošteva namen prihodnje gradnje. Če nekdo spremeni namensko rabo, da bo gradil kmetijski objekt, bo imel vrednotenje (in s tem posledično tudi finančno breme prek davkov, socialnih transferov, stroškov pri dedovanju) enako kot za luksuzno gradnjo.

Kršene ustavne pravice lastnikov kmetijskih in gozdnih zemljišč

KGZS poudarja, da predlog zakona posega tudi v pravice tistih, ki sami niso dali pobude za spremembo namembnosti nepremičnine in nočejo, da se jim z občinskim prostorskim načrtom spremeni namenska raba. Taka določba pomeni grob poseg v lastnikove pravice. Brez dvoma bodo lastniki zahtevali ustavno presojo in pri tem ji bo KGZS aktivno pomagala. Ustavno sodišče RS je v odločbi, s katero je odpravilo davek na nepremičnine v letu 2014, opozorilo, da je odločitev o tem, ali je na teh zemljiščih tudi dejansko mogoča gradnja (že v letu vrednotenja ali šele nekoč pozneje), najprej prepuščena izvršilnemu predpisu, nato pa občinam, ne da bi imel lastnik nepremičnine pri tem možnost učinkovitih ugovorov.

Kmetijsko gozdarska zbornica Slovenije predlaga, da se v prostorskih načrtih opredeljena stavbna zemljišča, na katerih se opravlja kmetijska ali gozdarska dejavnost, zaradi varstva kmetijskih obdelovalnih površin in gozdnih zemljišč vrednoti z modelom za kmetijska ali gozdna zemljišča.

Višja vrednost naj se izrazi šele ob spremembi dejanske rabe

Sprememba namenske rabe iz kmetijskega ali gozdnega zemljišča v stavbno zemljišče naj se v višji vrednosti nepremičnine izrazi šele ob spremembi dejanske rabe - ko se na zemljišču preneha s kmetovanjem ali opravljanjem gozdarske dejavnosti in se zemljišče pozida.

Podobno rešitev, kot jo predlaga KGZS – to je obravnavanje kmetijskih in gozdnih zemljišč po dejanski in ne po namenski rabi, sta vsebovala že Zakon o uravnoteženju javnih financ in Zakon o izvrševanju proračunov Republike Slovenije za leti 2013 in 2014, in sicer pri davku na nepremičnine večje vrednosti.

Zemljišča kot posebna proizvodna sredstva

Na KGZS so zakonodajalcu predlagali sprejem amandmajev na ZMVN-1, s katerimi  so pričakovali, da se bodo kmetijska in gozdna zemljišča že v postopku vrednotenja nepremičnin ter nadalje v postopku priprave davka na nepremičnine obravnavala kot posebna proizvodna sredstva. Predlog zbornice temelji na mnenju Ustavnega sodišča (odločba št. U-I-313/13, 31. 3. 2014), da se lastnikom po dejanski rabi kmetijskih ali gozdnih zemljišč ne smejo nalagati nesorazmerno visoki davki, ki bili izračunani na podlagi tega, kakšni so načrti prihodnjih investicij v prostorskih načrtih posameznih občin.

Poleg tega za kmetijska in gozdna zemljišča velja pomembno načelo ohranitve lastnine za bodoče rodove. Lastniki kmetijskih in gozdnih zemljišč, ki se aktivno ukvarjajo s kmetijsko in gozdarsko dejavnostjo, do zemlje gojijo globoko spoštovanje, ker jo morajo ohraniti za prihodnje rodove, saj so jo tudi oni prejeli od prednikov. Načelo ohranitve premoženja teži k ohranitvi izvajanja kmetijske in gozdarske dejavnosti.

Model vrednotenja naj odraža potencial dejavnosti

Druga pripomba, ki so jo izpostavili na KGZS, je vezana na model vrednotenja za kmetijska in gozdna zemljišča. Osnovni namen teh zemljišč je izvajanje dejavnosti, zato bi morala njihova vrednost odražati potencial dejavnosti in ne vrednost, ki bi jo doseglo zemljišče ob prodaji.

Zbornica namreč opozarja, da je v zadnjih letih vse več kapitalskih naložb v kmetijska zemljišča, kar povečuje tržne cene. Na eni strani mnogi menijo, da je naložba v kmetijska zemljišča dolgoročno dobra naložba, na drugi strani so špekulativni nakupi kmetijskih zemljišč z namenom spremembe namembnosti v stavbna. Zato oboje povečuje vrednost, čeprav ne odražata vrednosti z vidika dohodka iz dejavnosti kmetijstva in gozdarstva. Tudi v tem primeru bi moral biti vzpostavljen sistem, ki bi obdavčil razliko med vrednostjo zemljišča na podlagi donosa in na trgu doseženo vrednost kmetijskega in gozdnega zemljišča.

Vrednost zemljišč naj temelji na potencialnem donosu dejanske rabe

Da bi se pravilno vrednotila vrednost kmetijskih in gozdnih zemljišč, so na KGZS zakonodajalcu predlagali amandma, s katerim naj se namesto metode tržnih primerjav za vrednotenje kmetijskih in gozdnih zemljišč uporablja način, zasnovan na pričakovanem donosu nepremičnine.

Za tiste, ki se ukvarjajo s kmetijsko in gozdarsko dejavnostjo, bi to pomenilo realno oceno njihovega premoženja, kar je še posebej pomembno v postopkih dedovanja in prenosa kmetij in upravičenosti do socialnih ukrepov, hkrati pa bi to dalo podlago za ugotavljanje kapitalskih dobičkov.

Izvedbeno glede uporabe modela donosa zemljišča ne bi smelo biti težav. GURS-u so na voljo podatki o površini, nagibu, nadmorski višini in boniteti zemljišč, o rastiščnem koeficientu, spravilni razdalji v gozdu ter drugi podatki, na podlagi katerih bi bilo mogoče metodo donosa množično določiti vrednost kmetijskih in gozdnih nepremičnin.

view counter